靖江一市民耗盡半生積蓄買(mǎi)了房，住了十多年突然成了“法拍房”！原因竟是...

夾河路一號(hào)

購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)入住十多年后因原房主私自辦理房產(chǎn)證并將房子抵押給他人借款后無(wú)法還債房子面臨被法院拍賣(mài)……

年近半百，離異獨(dú)居，周某耗盡半生積蓄，好不容易買(mǎi)了套房子準(zhǔn)備安度晚年。誰(shuí)知，入住十多年后，卻因原房主私自辦理房產(chǎn)證后又將房子抵押他人借款不還，房子面臨被法院拍賣(mài)。無(wú)奈之下，周某向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督。經(jīng)過(guò)靖江市檢察院依法監(jiān)督，持續(xù)3年的糾紛得以化解。1月3日，周某終于拿到了屬于自己的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

一紙執(zhí)行文書(shū)房子要被司法拍賣(mài)

2010年，48歲的周某決定用省吃?xún)�用攢下的辛苦錢(qián)買(mǎi)一套房子，給自己一個(gè)穩(wěn)定的住所，也作為將來(lái)養(yǎng)老的保障。由于經(jīng)濟(jì)能力有限，周某將目光投向了當(dāng)?shù)氐牟疬w安置房。經(jīng)多番挑選后，周某最終選定了兩套總面積為143平方米的安置房。然而，根據(jù)當(dāng)時(shí)政府的相關(guān)政策規(guī)定，為了保障被拆遷人的基本居住權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，該拆遷安置房雖然按照“誰(shuí)拆遷、誰(shuí)安置”的原則歸于被拆遷房屋的所有權(quán)人，但在一定期限內(nèi)不得上市交易，只有在期滿(mǎn)之后，才可以辦理房產(chǎn)證，進(jìn)而進(jìn)行上市交易。思來(lái)想去，周某只得在中介的見(jiàn)證下，先與房主老沈簽訂了安置房轉(zhuǎn)讓協(xié)議。雙方約定：老沈?qū)⒓住⒁覂商追课菀钥傆?jì)90萬(wàn)元的價(jià)格出售給周某。等到國(guó)家政策許可時(shí)，老沈須配合周某辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。此后，老沈僅將甲房屋交付給了周某，周某支付了45萬(wàn)余元購(gòu)房款，并將甲房屋裝修后入住，而乙房屋并未實(shí)際交易。誰(shuí)知，2010年與周某簽訂安置房轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，老沈于次年竟偷偷將房子轉(zhuǎn)讓給了另一名購(gòu)房者。當(dāng)周某得知老沈一房二賣(mài)后，怒而報(bào)警，最終，三方在公安機(jī)關(guān)自行協(xié)商并簽訂協(xié)議書(shū)，確認(rèn)甲房屋歸周某所有。這場(chǎng)風(fēng)波過(guò)去后，周某以為問(wèn)題就算徹底解決了。沒(méi)想到，2021年上半年的一天，周某突然在家門(mén)口看到了法院張貼的執(zhí)行文書(shū)——房子要被拍賣(mài)了！這到底是怎么回事？周某立即去法院了解情況。

房屋權(quán)屬存疑檢察機(jī)關(guān)受案審查

原來(lái)，早在2016年11月，當(dāng)?shù)卣�府便允許符合條件的拆遷安置房辦理產(chǎn)權(quán)登記。2017年12月，老沈辦理了兩套房子的房產(chǎn)證。他將房屋登記在自己的名下，但并未告知周某此情況。2019年5月，老沈因急需用錢(qián)，便私下將已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給周某的甲房屋抵押給了靖江市的小吳，借款40萬(wàn)元，并辦理了抵押登記。后因老沈無(wú)法歸還借款，小吳向法院提起訴訟。2020年11月，法院一審判決老沈歸還小吳借款本金及利息、律師費(fèi)等共計(jì)51萬(wàn)余元，小吳對(duì)房屋折價(jià)、變賣(mài)、拍賣(mài)后的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。2021年1月，小吳申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，甲房屋即將被司法拍賣(mài)�！澳翘追孔釉缇唾u(mài)給我了，這是我的房子，不能執(zhí)行！”2021年5月，周某向法院提出執(zhí)行異議。但法院認(rèn)為，房屋初始登記到老沈名下后，周某未在合理期限內(nèi)主張辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，即使周某與老沈之間的買(mǎi)賣(mài)合同成立，也應(yīng)認(rèn)定是因周某自身原因?qū)е挛茨苻k理過(guò)戶(hù)手續(xù)，因此并未支持周某的請(qǐng)求。周某不服，于2021年6月向法院提起執(zhí)行異議之訴。法院審理后認(rèn)為，周某購(gòu)買(mǎi)的是拆遷安置房，其并非商品房消費(fèi)者，對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益不能排除小吳的抵押權(quán)優(yōu)先受償，遂駁回了周某的訴訟請(qǐng)求。2022年1月，周某向法院申請(qǐng)?jiān)賹�。她認(rèn)為，小吳沒(méi)有盡到注意義務(wù)，沒(méi)有仔細(xì)核實(shí)案涉房屋的真實(shí)權(quán)屬狀態(tài)，不應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。但因周某申請(qǐng)?jiān)賹彽臅r(shí)間超過(guò)了法律規(guī)定的期限，其再審申請(qǐng)被法院駁回。走投無(wú)路之下，2023年8月，周某在律師的幫助下來(lái)到靖江市檢察院申請(qǐng)監(jiān)督�！斑@房子我一直住在里面，老沈是明知的，小吳只要來(lái)看過(guò)房子也應(yīng)該知道，他們就是故意的！”周某滿(mǎn)腹委屈地告訴檢察官，她已經(jīng)退休，既無(wú)同住的家庭成員，也無(wú)其他房屋，堅(jiān)決反對(duì)法院強(qiáng)制執(zhí)行她唯一的住房。靖江市檢察院經(jīng)過(guò)初步研判后認(rèn)為，周某的申請(qǐng)監(jiān)督理由有一定合理性，老沈的行為可能系無(wú)權(quán)處分，小吳是否能夠取得抵押權(quán)也存在疑問(wèn)。于是，該院受理了此案。

撤銷(xiāo)原判決購(gòu)房人拿到房產(chǎn)證
案涉房屋到底屬于誰(shuí)？帶著疑問(wèn)，檢察官調(diào)閱了相關(guān)案卷材料，并詢(xún)問(wèn)相關(guān)人員。他們發(fā)現(xiàn)，2008年，老沈通過(guò)集體土地住宅房屋拆遷安置取得了包括甲、乙房屋在內(nèi)的安置房。而按照周某與老沈簽訂的安置房轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以及2011年在公安機(jī)關(guān)簽訂的三方協(xié)議書(shū)，甲房屋的所有權(quán)屬于周某并無(wú)疑義。承辦檢察官認(rèn)為，甲房屋是周某的，老沈私自處分周某的房子屬于無(wú)權(quán)處分。根據(jù)法律規(guī)定，有權(quán)處分當(dāng)然發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果，無(wú)權(quán)處分不當(dāng)然發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果。無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回。除法律另有規(guī)定或符合善意取得條件外，受讓人不取得所有權(quán)。善意取得抵押權(quán)的參照適用。而善意取得的一個(gè)重要條件是“受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的”。也就是說(shuō)，小吳只有事先完全不知道老沈已將房子賣(mài)給了周某，且對(duì)不知道這一事實(shí)沒(méi)有重大過(guò)失，盡到了合理的注意義務(wù)，才能是善意取得房屋的抵押權(quán)。但現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證實(shí)小吳是否盡到了合理的注意義務(wù)，是否系善意取得，因此，不能僅憑辦理了抵押登記，就直接認(rèn)定小吳取得了甲房屋的抵押權(quán)。綜上，檢察機(jī)關(guān)認(rèn)為，原審法院按照有權(quán)處分判決小吳對(duì)甲房屋折價(jià)、變賣(mài)、拍賣(mài)后的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，進(jìn)而導(dǎo)致適用法律錯(cuò)誤。2023年8月，靖江市檢察院向法院發(fā)出再審檢察建議。2024年4月，靖江市法院?jiǎn)��?dòng)再審程序。法院經(jīng)再審查明，2019年5月，老沈向小吳借款前，周某曾報(bào)過(guò)一次警，聲稱(chēng)老沈曾撬開(kāi)了她家的門(mén)鎖。后經(jīng)警方核實(shí)，確系老沈所為。小吳也表示，借款前老沈曾帶其進(jìn)入房屋內(nèi)實(shí)地查看，但對(duì)于房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，他確實(shí)不知情。2019年10月，法院一審撤銷(xiāo)原判決，駁回原審原告小吳的起訴。與此同時(shí)，法院認(rèn)為，老沈刻意隱瞞房屋已經(jīng)實(shí)際轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，仍以該房屋抵押向小吳借款，且拒不歸還，其行為已涉嫌刑事犯罪，遂將其移送公安機(jī)關(guān)處理。因老沈在法院一審時(shí)便已失聯(lián)，目前相關(guān)案件仍在偵辦中。考慮到周某迫切想要拿到房屋產(chǎn)權(quán)，小吳也想早日拿回借款，且根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)小吳并無(wú)明顯過(guò)錯(cuò)，訴訟期間，靖江市檢察院積極引導(dǎo)雙方當(dāng)事人自行和解。最終，周某和小吳達(dá)成和解協(xié)議，由周某支付小吳25萬(wàn)元，小吳將對(duì)老沈債權(quán)中的25萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給周某，同時(shí)放棄對(duì)案涉房屋的抵押權(quán)，配合辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)等手續(xù)。2024年7月1日，周某另行起訴老沈，認(rèn)為其已和小吳和解，注銷(xiāo)了房屋的抵押登記，現(xiàn)房屋已具備過(guò)戶(hù)條件，要求老沈根據(jù)安置房轉(zhuǎn)讓協(xié)議的約定協(xié)助將案涉房屋過(guò)戶(hù)至其名下。同年7月31日，法院一審判決老沈于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助周某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。因老沈失聯(lián)，判決生效后，周某向法院申請(qǐng)了強(qiáng)制執(zhí)行。2025年1月3日，周某終于拿到了屬于自己的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。“拿到了房產(chǎn)證，我終于可以在自己的房子里睡個(gè)安穩(wěn)覺(jué)了！”周某喜極而泣。檢察官說(shuō)法購(gòu)房時(shí)要謹(jǐn)慎 以免“房財(cái)兩空”
本案中，檢察機(jī)關(guān)基于對(duì)房屋權(quán)屬的全面調(diào)查，查明老沈無(wú)權(quán)處分行為，最終發(fā)出再審檢察建議，糾正了錯(cuò)誤判決，維護(hù)了監(jiān)督申請(qǐng)人周某的合法權(quán)益。

民法典第三百九十四條第一款規(guī)定，為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

通俗來(lái)說(shuō)，所有權(quán)人可以將自己的不動(dòng)產(chǎn)抵押借款，而將他人的不動(dòng)產(chǎn)抵押借款屬于無(wú)權(quán)處分行為，即使存在抵押登記，受讓人也不當(dāng)然取得抵押權(quán)，需要判斷受讓人是否符合善意取得的條件，包括受讓人受讓時(shí)是否為善意，是否不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，且無(wú)重大過(guò)失。若符合善意取得的條件，受讓人可以取得抵押權(quán)，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，反之受讓人不取得抵押權(quán)。

本案中，老沈早已將房屋賣(mài)給了周某，其對(duì)房屋已經(jīng)沒(méi)有處分權(quán)，其用房屋抵押借款的行為屬于無(wú)權(quán)處分行為，雖然辦理了抵押登記，小吳也不當(dāng)然取得抵押權(quán)。經(jīng)過(guò)制發(fā)再審檢察建議，法院?jiǎn)��?dòng)了再審程序，并在再審中查明借款前老沈存在撬鎖的情況，而小吳亦稱(chēng)借款前老沈曾帶其實(shí)地查看過(guò)案涉房屋。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，小吳對(duì)未知老沈無(wú)房屋處分權(quán)并無(wú)明顯過(guò)錯(cuò)，而老沈明知案涉房屋已轉(zhuǎn)賣(mài)他人、無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，仍以該房屋向小吳抵押借款，其行為已涉嫌刑事犯罪。法院因此在撤銷(xiāo)原判決、駁回小吳起訴的同時(shí)，將老沈移送公安機(jī)關(guān)處理。

檢察官在此提醒，購(gòu)房時(shí)要仔細(xì)查看房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)、拆遷安置協(xié)議等文件，實(shí)地查看房屋的具體情況，必要時(shí)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中心、村委會(huì)、居委會(huì)、鄰居等了解房屋的權(quán)屬及居住情況，以免發(fā)生“房財(cái)兩空”的后果。若決定購(gòu)買(mǎi)暫時(shí)無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，要及時(shí)關(guān)注相關(guān)政策，在符合辦理不動(dòng)產(chǎn)登記條件時(shí)，及時(shí)敦促原房主辦理不動(dòng)產(chǎn)登記及過(guò)戶(hù)手續(xù)，必要時(shí)保留相關(guān)通話(huà)記錄、微信聊天記錄等證據(jù)，通過(guò)訴訟途徑解決問(wèn)題。

江蘇話(huà)事人

周某最后又給了小吳25萬(wàn)，老沈都找不到人了

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瑞德75

2011年老沈一房二賣(mài)時(shí)就應(yīng)該被判刑了，周某太好說(shuō)話(huà)了

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海陵大兵

檢察官盡心責(zé)盡力，否則想翻此案難于上青天。

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yong7854

人跑了，刑責(zé)怎么追究？

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tzdl1

能說(shuō)什么呢？喪事當(dāng)喜事辦。倒霉的還是老周，法官判了之后屁事沒(méi)有，把老周折騰死還掏了25萬(wàn)。

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wangwei42

這個(gè)沈某涉嫌詐騙罪，數(shù)額較大，應(yīng)該判刑的。

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龍騎士2014

這個(gè)案子實(shí)體問(wèn)題和程序性問(wèn)題都存在。
首先，小吳訴小沈的借款合同訴訟，法院審查及判決本身沒(méi)有問(wèn)題，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)權(quán)證登記抵押事實(shí)存在，法院不可能對(duì)每一個(gè)案件刨根問(wèn)底，畢竟法定權(quán)利證書(shū)未被撤銷(xiāo)。到這一步，法院并無(wú)問(wèn)題。
第二，案外人看了之后會(huì)覺(jué)得，法院在執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴過(guò)程中為何不糾正？？我想，這是大多數(shù)吃瓜群眾的疑問(wèn)！實(shí)際上，公檢法在實(shí)務(wù)中的協(xié)同配合能力，是一言難盡的�。∧呐路ㄔ阂扑途�(xiàn)索，公安也必不會(huì)收，找檢察院，他也不會(huì)管這閑事，但民事案件是有審限的�。�看客別剛，這是事實(shí)），而法院本身沒(méi)有刑事案件偵查權(quán)，從而導(dǎo)致法院無(wú)法主動(dòng)糾偏！
第三，申請(qǐng)?jiān)賹彸�過(guò)法定期限，法院無(wú)法受理，這個(gè)時(shí)候法院還有機(jī)會(huì)糾偏，就是逐級(jí)上報(bào)，按院長(zhǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題主動(dòng)發(fā)起再審程序，但是直到檢察院進(jìn)行審判監(jiān)督提出再審檢察建議才糾偏。但是，檢察院是人找上門(mén)來(lái)了，剛好有審判監(jiān)督的職能和打造亮點(diǎn)的需求，所以才幫忙提出檢察建議。最后，還不是無(wú)辜的小周付出了不必要的25萬(wàn)元才解決了麻煩！

所以，結(jié)論就是，公檢法協(xié)同配合差，都只盯著一畝三分田，而老百姓的合法訴求，因?yàn)楹拖∧喽�受損，實(shí)體上付出25萬(wàn)元不合理，程序上一個(gè)簡(jiǎn)單的事情兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 原審、執(zhí)行異議、執(zhí)行異議之訴、上訴被駁回，再審超期，檢察建議，再審糾偏，小周訴訟辦理產(chǎn)權(quán)證，申請(qǐng)強(qiáng)執(zhí)。