未來房子：從投資品到消費(fèi)品的轉(zhuǎn)變

興化致和春

一、過去：供不應(yīng)求的投資品時(shí)代

1998 年開啟住宅商品化改革后，中國房地產(chǎn)步入了快速發(fā)展的軌道。在投資品定價(jià)邏輯的驅(qū)動下，房價(jià)一路飆升。隨著中國加入世貿(mào)組織，工業(yè)化進(jìn)程驚艷世界，城鎮(zhèn)化也隨之加速推進(jìn)。大量農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn)，帶來了巨大的住房需求。
國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人李曉超指出，房價(jià)快速上漲主要有四個(gè)原因。一是需求增長很快，居民收入不斷增加，城市化進(jìn)程加快，多套住房需求也進(jìn)一步放大了需求。二是住宅供應(yīng)相對偏緊，結(jié)構(gòu)不盡合理，中低價(jià)位的中小戶型住房所占比例偏低。三是土地開發(fā)建設(shè)成本提高，全國 70 個(gè)大中城市土地交易價(jià)格上漲較快，建筑材料價(jià)格、人工成本、機(jī)械使用費(fèi)等也都在上漲，推動了房價(jià)上漲。四是市場上存在著對住房價(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期，以投資形式購買住房的需求也推動了價(jià)格上漲。
在過去的二十多年里，房地產(chǎn)的供不應(yīng)求使得未來漲價(jià)預(yù)期迅速兌現(xiàn)到當(dāng)下房地產(chǎn)定價(jià)。房價(jià)漲幅顯著偏離通脹，享受快速城鎮(zhèn)化紅利的居民，也必然承擔(dān)了偏高的房價(jià)壓力。這一時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)格局底色是供不應(yīng)求，地產(chǎn)供需量旺，房價(jià)顯著高于物價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)和居民部門快速加杠桿，利率上行。
二、當(dāng)下：投資品向消費(fèi)品轉(zhuǎn)變

（一）四大趨勢顯現(xiàn)

• 房地產(chǎn)價(jià)格及土地定價(jià)重塑：過去在投資品時(shí)代，房價(jià)中存在較多 “投機(jī)” 定價(jià)成分，如今隨著向消費(fèi)品時(shí)代轉(zhuǎn)變，這種成分將被逐漸擠掉水分。房價(jià)和土地價(jià)格中樞開始下臺階，價(jià)格的波動率也在不斷收斂。以部分城市為例，過去幾年房價(jià)波動較大，如今價(jià)格逐漸穩(wěn)定，回歸理性區(qū)間。
  

• 銷售投資量下臺階：1950 - 1980 年代（包括部分 1990 年代）出生人口，絕大部分商品房購置需求集中在 2001 年 - 2021 年期間表達(dá)。因?yàn)?1998 年我國才開啟住房商品化改革，2021 年城鎮(zhèn)居民套戶比跨上 1，意味著以上年代人口商品住宅需求基本被滿足。未來房地產(chǎn)銷售和投資量均被當(dāng)期年輕人的新增住房需求決定，而目前年輕人的購房需求相對平穩(wěn)，不像過去那樣爆發(fā)式增長，這必然導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售投資量下降。
  

• 快速分化：高能級城市房地產(chǎn)仍在相當(dāng)一段時(shí)間供不應(yīng)求，這些地區(qū)房地產(chǎn)仍存投資價(jià)值，低能級城市地產(chǎn)進(jìn)一步供大于求。例如，一線大城市的核心地段房產(chǎn)依然受到市場追捧，而一些三四線城市的房產(chǎn)則面臨銷售困難的局面。
  

• 資產(chǎn)負(fù)債再平衡：對應(yīng)到現(xiàn)實(shí)情況就是不良資產(chǎn)出清，行業(yè)供給出清，資產(chǎn)負(fù)債表重塑。部分房企由于過去高杠桿經(jīng)營，面臨著較大的債務(wù)壓力，如今需要通過資產(chǎn)處置、債務(wù)重組等方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債的再平衡。
  

（二）地產(chǎn)收儲政策解讀

• 中央會議信號：中央層面召開會議給出的信號意義重大，市場密切關(guān)注未來地產(chǎn)收儲規(guī)模是否增擴(kuò)以及落地方式是否更加多元。這一政策的出臺，顯示了國家對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重視，也為市場提供了一定的信心支撐。
  

• 短期內(nèi)供給情況：地產(chǎn)收儲政策的初衷是為穩(wěn)定地產(chǎn)，所以預(yù)期短期內(nèi)不會有大量新增供給推進(jìn)。這有助于避免市場過度供應(yīng)，防止房價(jià)進(jìn)一步下跌，穩(wěn)定市場預(yù)期。
  

• 保交樓及行業(yè)供給重塑：真正需要關(guān)注的是此次地產(chǎn)收儲過程中，政策將如何解決保交樓以及行業(yè)供給重塑。保交樓是維護(hù)購房者權(quán)益、穩(wěn)定市場信心的關(guān)鍵舉措。通過地產(chǎn)收儲，可以盤活部分閑置房產(chǎn)，為保交樓提供一定的資金支持。同時(shí)，行業(yè)供給重塑也將推動房地產(chǎn)市場更加健康、可持續(xù)發(fā)展。
  

三、未來：供需平衡的消費(fèi)品時(shí)代

（一）日本經(jīng)驗(yàn)啟示
日本在 2009 年之后總?cè)丝诔掷m(xù)負(fù)增長，房屋空置率高于 10% 且持續(xù)攀升，說明房屋總量過剩。但有趣的是，日本新房銷售每年都穩(wěn)定在一個(gè)均衡水平。這是因?yàn)樵谙�費(fèi)品時(shí)代，將房屋視為普通消費(fèi)品，老齡人口逝去之后，房屋隨之空置；然而新成立家庭的年輕人能夠輕松（也更偏好）從新房市場購置房產(chǎn)。
例如，日本全國房價(jià)在 2005 年人口第一次出現(xiàn)負(fù)增長后一路下滑，直到 2020 年開始才有所反彈，但距離 2005 年的房價(jià)仍相去甚遠(yuǎn)。而東京都的房價(jià)走勢卻與日本全國房價(jià)走勢明顯不同，不僅下跌幅度小，在 2021 年甚至超過了 05 年的高點(diǎn)。這是因?yàn)闁|京都有持續(xù)的人口流入，人口的流入會催生購房需求，同時(shí)東京都的房屋具有投資屬性，屬于核心資產(chǎn)，貨幣的超發(fā)會推升核心資產(chǎn)的價(jià)格。
（二）中國房地產(chǎn)走向
中國自 2021 年供需格局轉(zhuǎn)變，城鎮(zhèn)居民套戶比大于 1，房地產(chǎn)供需基本平衡。自此，中國地產(chǎn)的未來趨勢是終將步入消費(fèi)品大時(shí)代，房價(jià)漲幅向物價(jià)漲幅靠攏。
隨著中國房地產(chǎn)從投資品時(shí)代向消費(fèi)品時(shí)代轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場將更加注重居住屬性。在消費(fèi)品時(shí)代，房地產(chǎn)市場的供需格局更趨均衡，房價(jià)的波動將更加穩(wěn)定，不會像過去那樣大幅上漲。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的分化也將更加明顯，少數(shù)真正具備稀缺性的地產(chǎn)仍保留一定投資屬性，而大部分房產(chǎn)將成為滿足居民居住需求的消費(fèi)品。
未來，中國房地產(chǎn)市場將更加注重品質(zhì)和服務(wù)。隨著居民生活水平的提高，對居住品質(zhì)的要求也將越來越高。房地產(chǎn)企業(yè)將更加注重產(chǎn)品的品質(zhì)和服務(wù)，提高房屋的舒適度和便利性，以滿足消費(fèi)者的需求。同時(shí)，政府也將加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，規(guī)范市場秩序，保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。
四、房子成為消費(fèi)品的可能性

（一）持有成本增加
持有房產(chǎn)的成本并不僅僅局限于購房時(shí)的支出，后續(xù)的物業(yè)費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)等費(fèi)用也在不斷增加。以一套價(jià)值 1000 萬的房子為例，按照持有成本 2% 來計(jì)算，一年的持有成本就是 20 萬。這其中，物業(yè)費(fèi)可能會隨著小區(qū)設(shè)施的維護(hù)和服務(wù)的提升而上漲。比如一些高檔小區(qū)，物業(yè)費(fèi)可能從原本的每月每平方米 5 元上漲到 8 元。對于一套 200 平方米的房子來說，一年的物業(yè)費(fèi)就可能從 1.2 萬元上漲到 1.92 萬元。
此外，隨著房屋的老化，保養(yǎng)費(fèi)用也不可忽視。比如房屋的外立面需要定期修繕，屋頂可能會出現(xiàn)漏水需要維修，水電管道也可能需要更換等。以一個(gè)中等規(guī)模的維修項(xiàng)目為例，如更換老舊的水電管道，可能需要花費(fèi) 5 萬元左右。如果再加上一些日常的小維修，如門窗的修理、墻面的粉刷等，一年的保養(yǎng)費(fèi)用可能會達(dá)到 8 萬元左右。
這些費(fèi)用的增加，使得房產(chǎn)的持有成本不斷上升，對于一些購房者來說，無疑是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。
（二）租售比變化
當(dāng)房價(jià)不漲甚至下跌時(shí)，房租卻有可能上漲。一方面，隨著城市化的推進(jìn)和人口的流動，對租房的需求持續(xù)增加。特別是在一些大城市，大量的年輕人和外來務(wù)工人員需要租房居住，而住房的供應(yīng)相對有限，這就導(dǎo)致了房租的上漲。
例如，在一些一線城市，由于房價(jià)過高，很多人選擇租房，而隨著城市的發(fā)展，越來越多的人涌入，租房需求不斷擴(kuò)大。同時(shí)，一些老舊小區(qū)的拆遷和改造，也減少了一部分租房房源，進(jìn)一步推高了房租。
另一方面，保障房租金的變化也會對市場產(chǎn)生影響。隨著保障房建設(shè)的不斷推進(jìn)，保障房的供應(yīng)量逐漸增加。當(dāng)保障房租金上漲時(shí)，一些低收入家庭可能會因?yàn)樨?fù)擔(dān)加重而選擇購買商品房，從而增加商品房市場的需求。同時(shí)，保障房租金上漲也可能會導(dǎo)致一些開發(fā)商轉(zhuǎn)向開發(fā)商品房，以獲取更高的利潤。
然而，保障房和商品房的市場需求存在差異。保障房主要面向低收入人群，而商品房則更多地滿足人們的投資和居住需求。即使保障房租金上漲，對于那些只是為了投資而購買商品房的人來說，他們可能并不會因此改變購房行為。
總的來說，房價(jià)不漲甚至下跌時(shí)，房租的上漲趨勢以及保障房租金的變化，都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生復(fù)雜的影響。在這種情況下，房子作為消費(fèi)品的屬性可能會更加明顯。
五、未來房產(chǎn)的分化與趨勢

（一）核心區(qū)域房產(chǎn)優(yōu)勢
核心城市核心區(qū)域的房產(chǎn)一直以來都備受矚目，在未來房產(chǎn)分化的趨勢下，其優(yōu)勢更加凸顯。首先，從流通性方面來看，核心區(qū)域房產(chǎn)的需求持續(xù)旺盛。隨著城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，核心城市不斷吸引著大量的人口流入，這些人往往對核心區(qū)域的房產(chǎn)有著強(qiáng)烈的需求。例如，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的核心地段，無論是商業(yè)精英、高端人才還是外地購房者，都將其視為理想的居住和投資之地。數(shù)據(jù)顯示，我國一線城市核心區(qū)域房價(jià)每平方米已突破 20 萬元，且市場交易活躍，房產(chǎn)轉(zhuǎn)手相對容易。
其次，核心區(qū)域房產(chǎn)具有強(qiáng)大的保值增值性。一方面，核心區(qū)域的土地資源稀缺，由于其不可替代性，價(jià)值往往會隨著時(shí)間的推移而不斷增加。另一方面，核心區(qū)域擁有完善的市政、公共服務(wù)配套以及高含金量的教育、醫(yī)療資源，這些優(yōu)勢吸引著具備高支付能力的精英群體聚集，進(jìn)一步推高了房產(chǎn)需求，使得房價(jià)保持穩(wěn)定增長。以長沙的龍湖・水晶酈城為例，位于濱江新城金融中軸上，聚集大量城市青年人才、近 80 家金融機(jī)構(gòu)、繁華的商業(yè)配套，鄰近地鐵 4 號線、長株潭城際鐵路，交通便利，城市資源高度傾斜。在土地供應(yīng)趨于稀缺的情況下，其價(jià)值潛力更大。
此外，核心區(qū)域房產(chǎn)更具收藏價(jià)值。就像珍貴的藝術(shù)品一樣，核心區(qū)域的房產(chǎn)因其獨(dú)特的地理位置、歷史文化底蘊(yùn)以及高品質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)，成為了一種稀缺的資源。在未來，隨著人們對品質(zhì)生活的追求不斷提高，核心區(qū)域房產(chǎn)將不僅僅是居住的場所，更是一種身份的象征和財(cái)富的積累。
（二）非核心區(qū)域房產(chǎn)問題
相比之下，非核心區(qū)域的房產(chǎn)在未來面臨著諸多問題。首先，流通性問題嚴(yán)重。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，非核心區(qū)域的房產(chǎn)供應(yīng)量不斷增加，而需求卻相對有限。尤其是在一些三四線城市或者城市的偏遠(yuǎn)地區(qū)，大量的新房和二手房積壓，市場交易清淡。例如，東莞麻涌鎮(zhèn)某東岸系列及周邊樓盤的二手盤供應(yīng)量巨大，掛牌價(jià)與新房價(jià)格形成較大差距，導(dǎo)致流通性大幅降低。在這種情況下，房產(chǎn)轉(zhuǎn)手困難，變現(xiàn)的可能性大大降低。
其次，非核心區(qū)域房產(chǎn)供大于求的現(xiàn)狀難以改變。一方面，過去幾年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，導(dǎo)致非核心區(qū)域的土地開發(fā)過度，新房供應(yīng)量持續(xù)增加。另一方面，隨著人口老齡化嚴(yán)重以及人口向核心城市流動，非核心區(qū)域的人口增長緩慢，甚至出現(xiàn)負(fù)增長，對房產(chǎn)的需求進(jìn)一步減少。以部分非核心位置的鎮(zhèn)街為例，存量二手房大、新房供應(yīng)不斷增加，而潛在買家群體卻在縮小，房產(chǎn)市場陷入 “有價(jià)無市” 的困境。
最后，非核心區(qū)域房產(chǎn)面臨著有價(jià)無市的尷尬局面。由于缺乏核心區(qū)域的優(yōu)勢資源，非核心區(qū)域的房產(chǎn)在市場競爭中處于劣勢。即使房價(jià)降低，也難以吸引足夠的買家。同時(shí)，非核心區(qū)域的房產(chǎn)在戶型面積上也可能面臨流通性危機(jī)。例如，在茶山樓市，非核心位置和非豪宅定位的大面積戶型銷售壓力巨大，潛在買家選擇的房源太多，抱著投資需求的買家大概率不會選擇，可能會面臨同一個(gè)樓盤二手房市場大面積的單價(jià)低于其他面積的單價(jià)的情況。高總價(jià)的房源使得非核心區(qū)域的房產(chǎn)在市場上的承接力弱。
六、商品房回歸商品屬性

（一）房改政策影響
新一輪房改政策明確提出讓商品房回歸商品屬性，這一目標(biāo)對未來房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
首先，從供給角度來看，房改政策推動建立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，加大保障性住房的建設(shè)和供給。這意味著未來市場上保障性住房的數(shù)量將增加，滿足了工薪收入群體的住房需求，減輕了他們的購房壓力。同時(shí)，商品房的供給將更加注重品質(zhì)和市場需求，開發(fā)商將更加注重打造高端改善性住房產(chǎn)品，以滿足改善性住房需求。
其次，從價(jià)格方面來說，隨著保障性住房的增加，商品住房的價(jià)格將更加由市場調(diào)節(jié)。一方面，保障性住房的價(jià)格一般約為區(qū)域均價(jià)的一半，這將削弱剛需房產(chǎn)的金融屬性，把投資性購房者驅(qū)趕到投資資金要求更高的改善型市場。另一方面，商品住房回歸商品屬性后，其價(jià)格將更加反映市場的供求關(guān)系和房產(chǎn)的品質(zhì)。在市場競爭的作用下，優(yōu)質(zhì)的商品房價(jià)格可能會上漲，而品質(zhì)一般的商品房價(jià)格可能會面臨調(diào)整。
最后，從市場結(jié)構(gòu)來看，房改政策促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的優(yōu)化。商品住房回歸商品屬性，明確了市場和保障的關(guān)系，使得房地產(chǎn)市場更加健康、穩(wěn)定。對于消費(fèi)者來說，在選擇購買住房時(shí)將有更多的選擇，可以根據(jù)自己的實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇合適的住房。
（二）優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)
在商品房回歸商品屬性的背景下，具備以下特點(diǎn)的房產(chǎn)更具收藏價(jià)值。
首先，價(jià)值向核心區(qū)靠攏。核心區(qū)的房產(chǎn)能享受更多城市高端資源，如醇熟的配套、密集的尖端產(chǎn)業(yè)資源等。未來核心地段的房子掌握自主定價(jià)權(quán)，其價(jià)值往往會隨著時(shí)間的推移而不斷增加。例如，上海的陸家嘴、北京的國貿(mào)等核心區(qū)域，房價(jià)一直保持在較高水平，且市場交易活躍。
其次，具有稀缺性。目前商品市場供應(yīng)已經(jīng)十分飽和，稀缺性成為制勝密鑰。例如十幾年前的獨(dú)棟、塔尖資產(chǎn)、或者結(jié)構(gòu)性稀缺的優(yōu)質(zhì)復(fù)式等，將成為買家收藏的第一梯隊(duì)。以廣州為例，近 4 年廣州新增住宅超過 45.7 萬套，而復(fù)式占比僅約 2%，其中容積 1.0 以下的僅 0.8%。這種稀缺性使得復(fù)式房產(chǎn)具有更高的收藏價(jià)值。
再者，舒適性指標(biāo)出色。未來商品房面向的是改善群體，舒適性是改善居住品質(zhì)的關(guān)鍵。提升舒適性的重要指標(biāo)如低容積率、小高層、純板樓、超高使用率、領(lǐng)先設(shè)計(jì)等越出眾越有市場。例如，容積 0.68 的房產(chǎn)，可能是用洋房的錢獲得最接近別墅體驗(yàn)感的一次機(jī)會。純板式設(shè)計(jì)能保證戶戶南北對流，通透性最佳，景觀面無遮擋，同時(shí)避免了相鄰戶型的對視問題。
最后，有附加值。房子背后的一系列附加值如優(yōu)質(zhì) “學(xué)鐵商” 等，都是加分項(xiàng)。例如，名校學(xué)區(qū)房大受歡迎，供不應(yīng)求，只要買到了名校學(xué)區(qū)房，就可以坐等房子升值。在建地鐵房也具有較高的保值升值潛力，正所謂 “地鐵一響，黃金萬兩”。貼心物業(yè)房也很重要，好物業(yè)能提升小區(qū)的品質(zhì)和居住體驗(yàn)。品牌房企房具有品牌優(yōu)勢，能為商品提供保值升值的潛力。規(guī)劃區(qū)內(nèi)房隨著城市規(guī)劃的實(shí)施，價(jià)值也會不斷提升。
綜上所述，在商品房回歸商品屬性的時(shí)代，具備價(jià)值向核心區(qū)靠攏、稀缺性、舒適性指標(biāo)出色、有附加值等特點(diǎn)的房產(chǎn)更具收藏價(jià)值。

興化致和春

誰能看透？未來房子究竟會怎樣？