突發(fā)！泰州發(fā)布新政！商品住宅重大調整

神圣問心靈陣圖

近日，泰州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布關于印發(fā)《關于支持住宅產品改善提升規(guī)劃建設的若干措施》的通知。

通知全文如下：

關于支持住宅產品改善提升

規(guī)劃建設的若干措施

為進一步提升居住區(qū)品質，更好滿足居民多樣化住房需求，現(xiàn)就支持住宅產品改善提升規(guī)劃建設提出如下措施。

一、把握差異化需求，打造改善性產品

1. 以滿足人民群眾日益增長的美好生活需要為出發(fā)點，堅持低碳綠色智慧理念和高質量發(fā)展要求，打造空間舒適宜居、質量優(yōu)良可靠、功能完備友好、設施綠色智能、服務精細周到、人民群眾普遍認可的“好房子”“好小區(qū)”。

2. 統(tǒng)籌市場需求，遵循依需定供原則，制定個性化、定制式的規(guī)劃條件，打造差異化的住宅產品。鼓勵住宅規(guī)劃設計創(chuàng)新，充分利用地上地下空中立體空間，設計底層（含地下室）庭院式、屋頂露臺花園式、立體空中花園式等具有高品質住宅要素的產品類型。積極推進新材料、新技術、新工藝、新設備的應用，鼓勵建設超低能耗住宅。

3. 科學布置功能場地，應結合綠地、景觀小品設置健身步道、全齡活動場地及各類休閑設施。合理增設會客廳、游泳池、圖書室、健身房、助餐食堂、便利店等服務設施，科學布局充電樁、智能快遞柜、垃圾分類收集點等配套設施，提升住區(qū)服務品質。

二、優(yōu)化土地供給，合理控制開發(fā)強度

1. 優(yōu)化住宅用地供應管理，合理增加市場需求大、群眾想要的戶型產品用地供應。根據(jù)詳細規(guī)劃和城市設計，在城市郊區(qū)不具備公共交通條件但景觀、區(qū)位等條件較好的區(qū)域，以及國土空間規(guī)劃確定的歷史城區(qū)等，停止執(zhí)行容積率不得低于1.0 的供地標準；在基礎設施較好、功能配套較齊全、風景環(huán)境較優(yōu)的區(qū)域，開發(fā)建設容積率為1.0-1.4的住宅產品；原則上不再出讓容積率1.8以上、建筑高度60米以上的土地。

2. 以下區(qū)域根據(jù)詳細規(guī)劃可進行低強度開發(fā)（地塊開發(fā)容積率可低于1.0）。具體范圍如下：（1）海陵區(qū)、醫(yī)藥高新區(qū)（高港區(qū)）：東至東環(huán)高架、南至健康大道、西至祥泰路、北至森園路以及東至新港大道、南至港口東路、西至南官河、北至京滬高速范圍以外的區(qū)域；（2）姜堰區(qū)：東至229省道、西至溱湖大道、南至南繞城高架、北至新通揚運河范圍以外的區(qū)域；（3）歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、歷史地段；（4）上述范圍以外的重要水系、重要節(jié)點周邊，如周山河、前進河、鳳棲湖、姜溱河等，可結合地塊現(xiàn)狀和規(guī)劃情況，報請市政府研究同意后，住宅地塊開發(fā)容積率可以低于1.0。

三、提高規(guī)劃設計水平，提升住區(qū)設計品質

1. 為滿足居民生活需求，提升小區(qū)配套服務功能，在居住用地的規(guī)劃條件中，可設定不超出總計容建筑面積3%的商業(yè)配套計容建筑面積。

2. 改善型住宅建筑層高不應低于3.1米，不宜超過3.6米；住宅建筑一層設置架空層的，架空層層高不應低于 3.6米，且凈高不應低于3米。

3. 地下車庫出入口及主要車道凈高不應低于2.6米。地下非機動車庫應就近布置，其服務半徑不宜大于100米，非機動車庫出入口坡道應符合電動自行車使用要求，坡度不宜大于15%，做好防滑處理且應設置頂蓋。

4. 電動自行車充停場所宜合理分布、相對集中設置，且須滿足消防、安全相關要求。其數(shù)量宜按不低于非機動車數(shù)量指標的30%配建。電動自行車充停單元內的電動自行車應分組停放，每組停車位數(shù)量不宜超過 20 輛。電動自行車充電場所宜設置在地面。

5. 住宅類停車位按不低于1.2輛/100平方米（計容面積）且不少于1.5輛/戶配建（取其高值）。非機動車車位按不低于1.5輛/戶配建。

6. 低層住宅建筑每棟總戶數(shù)不得少于兩戶，戶型之間水平拼接處的毗鄰山墻進深不得小于5米。多層住宅不宜超過3個建筑單元，建筑面寬一般不大于70米；高層住宅不宜超過2個建筑單元，建筑面寬一般不大于60米。

7. 景觀設計應遵循人性化、生態(tài)可持續(xù)原則，合理布局功能場地。老年人、兒童活動場地及健身場地的邊緣應遠離居住建筑，與居民窗戶的距離不應小于8米，減少對居民正常生活的干擾。

8. 大于等于3公頃的新建居住小區(qū)應配置至少一處不小于總用地面積1.5%的集中綠地，該綠地在標準的建筑日照陰影線范圍之外的面積不小于1/3。

9. 在滿足規(guī)劃條件確定的綠地率等前提下，6層及以下的復式居住建筑可設置室外庭院，庭院綠化面積不計入公共綠化面積和綠地率。庭院圍墻宜采用鏤空圍墻形式，高度宜控制在1.5米左右，并加強綠化美化。鼓勵住宅建筑在安全保障的前提下，開展屋頂共享空間設計。

四、調優(yōu)規(guī)劃指標計算規(guī)則

1. 社區(qū)綜合服務設施、生活垃圾收集屋（房）、生活垃圾分類用房、配電房、水泵房、公廁、通訊能源用房等建成后無償移交的建筑以及門衛(wèi)、景觀連廊、地面景觀構筑物不計入容積率；其中景觀連廊、地面景觀構筑物不計入建筑密度。

2. 社區(qū)用房、物業(yè)管理用房配建標準以外增設且無償移交的居民公共活動用房，計入建筑面積和建筑密度，不計入容積率。

3. 住宅建筑每戶陽臺水平投影總面積占戶型（不含陽臺和露臺）建筑面積比例不超過20%的，全封閉陽臺不計入容積率，未全封閉的按其水平投影面積的一半計算計容建筑面積；超出20%的部分按其水平投影面積計算計容建筑面積。陽臺進深大于1.8米時，該陽臺進深不得大于對應使用空間深度的50%（廚房、衛(wèi)生間除外）。

4. 除承重墻、柱、垛以外，結構凈高不超過2.10米且進深不超過0.80米的全采光住宅建筑飄窗（窗臺高度應高于地面0.45米）不計算計容建筑面積；當飄窗結構凈高超過2.10米或進深超過0.80米時按其水平投影面積計算計容建筑面積。

5. 建筑主體結構外設置不封閉的頂蓋距底板不小于兩層且在垂直空間范圍內無水平橫梁、掛墻等結構的開敞陽臺，可視為露臺，不計入容積率和停車位基數(shù)。每戶露臺水平投影總面積不宜超過該戶型（不含陽臺和露臺）建筑面積的15%，業(yè)主僅享有使用權；露臺內應實施綠化、美化工作。設置該類露臺的住宅日照間距按建筑外墻面主體計算。

6. 鼓勵高層住宅建設套外共享空間，共享空間應在樓層靠外墻設置，須一面長邊完全開敞，空間外側應設置高度大于1.2米且小于1.5米的維護設施（含首層）。符合該定義的共享空間不計入容積率和停車位基數(shù)，建筑間距從共享空間的平臺最外邊緣起算。

7. 住宅建筑設備平臺其水平投影總面積每戶不應大于6平方米，可根據(jù)具體戶型合理設置，采用戶式集中制冷供熱的宜集中設置。超出上述要求的設備平臺，超出部分按水平投影面積計算容積率。

8. 滿足合理層高的住宅建筑坡屋頂部分（含2.2米以下悶頂），起居室（廳）、餐廳挑高，住宅附屬地下使用空間以及作為公共活動空間設置的建筑底層、架空層部分，其建筑面積不計入容積率。

9. 為滿足安全、環(huán)保、無障礙標準等要求，對于城市更新地區(qū)增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等情形,其新增建筑量不計入容積率。

五、提升規(guī)劃管理水平，推進項目實施和運營

1. 住宅用地試行“預審制”，積極對接拿地意向單位，加強方案設計指導、開展規(guī)劃方案預審并出具指導意見，摘牌成交后可依法辦理規(guī)劃許可。

2. 詳細規(guī)劃及規(guī)劃條件中的用地性質、容積率、綠地率、建筑密度、建筑退讓等為強制性要求，應嚴格執(zhí)行；非特定區(qū)域的建筑限高、空間引導為非強制性內容，可采用專家評審方式確定。

3. 在建商住類（含住宅類）用地配建的商業(yè)用房尚未建設的，在開發(fā)項目符合詳細規(guī)劃、不突破規(guī)劃條件中容積率要求，調整方案經公示無異議情況下，經審查批準后，可以優(yōu)化商業(yè)、住宅建筑面積比例，同一土地出讓合同中的有關規(guī)劃指標可以整體平衡。允許開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需求調整住房套型結構，在方案通過審查后，申請辦理建設工程規(guī)劃許可變更手續(xù)。

4. 存量地塊建設改善性住宅的在不突破容積率，符合詳細規(guī)劃，空間形態(tài)相對合理且符合城市天際線管控要求、滿足相關規(guī)范的前提下，可以按程序調整建筑高度上限（不超過10%）和下限。符合公共利益確需變更規(guī)劃條件的，土地使用權人可向自然資源和規(guī)劃部門提出申請，經市政府認定并依法批準后，按規(guī)定簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同。

5. 既有自持商服（文旅、康養(yǎng)、科創(chuàng)等）建筑，可允許整體轉讓，在確保主導功能不變、符合公共利益的前提下，確有必要的，報經批準后，可分割銷售。

6. 探索采用“不可撤銷、無條件見索即付型保函”等方式繳納競買保證金。供地時可采用“出讓合同+投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議”模式，約定由競得人按照相關標準和時序要求投資建設相鄰地塊上社區(qū)中心、幼兒園、中小學等公共服務配套設施，建成竣工驗收后移交；建設相應公共服務配套設施的相鄰地塊，在住宅地塊競買成交后依法依規(guī)辦理供地手續(xù)，符合劃撥用地目錄的可以劃撥或直接辦理協(xié)議出讓。

7. 鼓勵土地使用權人與優(yōu)質房地產企業(yè)通過作價入股，合資、合作開發(fā)經營的方式設計建設高品質住宅。除依法應予以無償收回的閑置土地外，可通過政府協(xié)商收回、收購或轉讓等方式盤活利用，轉讓涉及抵押的，允許“帶押過戶”。

六、附則

1. 本文件適用于市區(qū)行政區(qū)域范圍內。

2. 本文件適用于自發(fā)布之日起掛牌出讓的商住類（含住宅類）用地項目；對于存量項目，經區(qū)政府（管委會）認定為住宅產品改善提升項目的，在符合詳細規(guī)劃和出讓合同約定的前提下，優(yōu)化工程設計方案，并依法依規(guī)辦理規(guī)劃許可變更等相關手續(xù)。

3. 本文件自發(fā)布之日起施行，由市自然資源規(guī)劃局負責解釋，有效期至2028年12月31日。

藍天歸來111

一臉懵逼，誰來解讀一下

來自安卓APP客戶端

zhljqf8712652

藍天歸來111 發(fā)表于 2024-09-04 14:34
一臉懵逼，誰來解讀一下

沒懂，估計是開發(fā)第三代住宅

來自蘋果APP客戶端

cyxiaojohn

意思就是：我同意把容積率降下來，同樣的錢讓你們買到更舒適的房子，但地價不想降。你們得點好處，我也能繼續(xù)賣地收錢。