如何在房地產(chǎn)市場中撿漏優(yōu)質(zhì)房源

今天他第五 · 發(fā)表于 2023-3-16 13:41:43

   新房想撿漏要看開發(fā)商真搞活動促銷，而且一般是難賣的房子（比如樓層差，房型差，配電柜附近，垃圾房附近等）搞特價處理，只能說價格上比較實惠，性價比并不高。

   要想在房地產(chǎn)上撿漏還是要在二手房中找機會，特別是直接從個人手里買二手房，而且碰到房東著急出手的房子的確可以撿漏。

   比如我在泰無聊樓市資訊就刷到過一個個人賣房信息，蓮花四區(qū)東門附近的85平三室一廳只標了110萬，每平米一萬三都不到，而且還可以談價格，而這個小區(qū)由于小學實驗，初中省附二個優(yōu)質(zhì)學區(qū)均價都要一萬六了等于市場價打了八折，所以這肯定是個人發(fā)布的信息，而且是急于出手，講價后再降一到二萬也有可能（因為明顯低于市場價肯定是賣家急需用錢）不會是中介發(fā)布的信息，理由如下。

   通過中介賣房賣家首先會去提出賣房打算，溝通后會給賣家提有關(guān)建議及相關(guān)要求，比如賣家這套房市場價值多少，掛什么價格容易賣，正常交易價多少，會有哪些交易費用等，賣家如果不急賣，那可能會要求中介給凈得價（也就是所有費用打包到房價里，成交后賣家繳完中介費，相關(guān)稅費等亂七八糟費用后最后拿到手的錢）由中介包銷，或者底價凈得，超過底價與中介分成，比如圖中房源，賣家估計心理價位就是110萬，掛中介應該是會談凈得110萬，或者底價110，超過后與中介分成。
那中介的底價相當于110萬加上幫賣家繳納各種稅費再加上中介各項成本及利潤（中介費，過戶服務費，如果有貸款還會有貸款服務費（貸款服務費也叫金融服務費）以及房屋評估費等。
賣家費用大頭是中介費1%，評估費5‰，契稅1.5%~3%，按最低1.5%算就是一共1%+0.5%+1.5%=3%
此時如果買家自己繳費用，中介的最低價格就是110×103%=113.3萬，這時中介就會掛一個114以上的價格，根據(jù)市場行情，目前這個小區(qū)行情價在一萬六左右，也就是這套房子標價會在135上下（標價不是成交價，肯定有議價空間，相同房源正常標價130∽140）那正常會掛130（按正常下限掛），如果中介為吸引眼球會掛138∽140，過幾天下調(diào)價格，變成120∽128，然后改標題，（房東急售，狂降20萬，價格還可談），標價由140降到120萬，此時買家看到正常價格都要標130向上，現(xiàn)在標120，還有議價空間，興趣大增，看中房子后與中介談判，就算你砍價能力再強，也不會想到中介加了6萬7的費用及利潤吧？話說到底，假如你砍價能力太強，而且跟中介很有交情，那談到113萬5就頂天了，中介含淚賺2千超額利潤（這種房源中介不會按最低價交易，總會加點超額利潤），就算買家自己繳各項費用（有些費用中介又會加價收�。�，那明面價格就是113.5萬加中介費1%1.135即114.635萬，買家可以要求去掉尾數(shù)350元，最后買家付出的購房款總額就是114.6萬元（過戶成本暫時不算），比直接與個人交易多花4萬6（賣家急于賣房，而且標價中講了價格可談，所以應該不會提出買家包賣家稅費）

綜上所述，那買家看中房子后與中介交易就要比與個人交易最少多付出4萬6千元，一輛不錯的二手車沒了，本來可以直接實現(xiàn)有房有車的人生夢想，就因為通過中介買房，所以人生夢想只能實現(xiàn)一半，所以撿漏個人房源的確可以撿到大便宜。

下面再來說說注意點：
1.要注意虛假廣告
象上圖中所示房源明顯低于市場行情價，可能會有幾種情況
第一種，這是真實信息，那上面己經(jīng)分析了，不再細說

第二種，是真實個人房源，但價格虛標，因為他沒說送裝修，送家俱，以及車庫都沒提，就象買新房，毛坯一個價，裝修一個價，車庫或車位要另外花錢買，這種情況反正聯(lián)系房主看看什么情況，就算按市場價交易也可省好多，比如按130萬交易價格算，那就可省4.6÷110×130=5.436萬元，也就是按正常交易價與個人交易也能省五萬多，

第三種，實際上是中介虛假廣告，聯(lián)系廣告中電話，可能會告訴你房子賣掉了，然后推薦你其他房源，相當于低價引流，甚至要求你看房先付定金或看房費，然后以種種理由讓你無法交易，從而實現(xiàn)向你推薦其他房源甚至就是想騙你定金或看房費，那這種情況電話聯(lián)系一下就能了解了，如果房子賣了，那肯定假廣告，如果要先付錢再看房，那更是100%騙子，直接拉黑。

2.注意交易細節(jié)
這個前提是個人真實房源，第三種情況不討論，不管是你撿到漏，還是愿意以市場價交易都可以安以下方式進行交易才能避免風險
第一步，聯(lián)系房主，看房，談好價格，包括后期各種費用誰出（進入第二步前不要給任何費用或者很少定金）。
第二步，引入第三方規(guī)避交易風險，找個靠譜的中介或律師（還是找中介較好，因為房產(chǎn)交易他們更專業(yè)），付一定服務費（如果一次性付款，中介服務費行情價在3，4千左右，如果需要貸款，那就是5，6千左右，可以在第一步與房主溝通好賣家交，或者買家交或者各交一部分）。這樣后續(xù)進程（簽合同，付款方式，交房方式等）由中介全程服務，既省心又不用擔心風險，因為中介比較專業(yè)，不會讓賣家占不應該占的便宜，也可以讓買家降低風險，不會吃不應該吃的虧，買賣雙方都能順利安自己要求安全完成交易，否則買賣雙方有不滿意的地方都可以找中介或者通過法律途徑追究中介責任。

以上就是本人的一些建議，希望可以給大家提供幫助，大家有更好的想法也可以提出來與大家交流，讓更多人在買二手房時可以避免踩坑

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