如何在房地產(chǎn)市場(chǎng)中撿漏優(yōu)質(zhì)房源

今天他第五

       新房想撿漏要看開(kāi)發(fā)商真搞活動(dòng)促銷(xiāo)，而且一般是難賣(mài)的房子（比如樓層差，房型差，配電柜附近，垃圾房附近等）搞特價(jià)處理，只能說(shuō)價(jià)格上比較實(shí)惠，性價(jià)比并不高。

      要想在房地產(chǎn)上撿漏還是要在二手房中找機(jī)會(huì)，特別是直接從個(gè)人手里買(mǎi)二手房，而且碰到房東著急出手的房子的確可以撿漏。

       比如我在泰無(wú)聊樓市資訊就刷到過(guò)一個(gè)個(gè)人賣(mài)房信息，蓮花四區(qū)東門(mén)附近的85平三室一廳只標(biāo)了110萬(wàn)，每平米一萬(wàn)三都不到，而且還可以談價(jià)格，而這個(gè)小區(qū)由于小學(xué)實(shí)驗(yàn)，初中省附二個(gè)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)均價(jià)都要一萬(wàn)六了等于市場(chǎng)價(jià)打了八折，所以這肯定是個(gè)人發(fā)布的信息，而且是急于出手，講價(jià)后再降一到二萬(wàn)也有可能（因?yàn)槊黠@低于市場(chǎng)價(jià)肯定是賣(mài)家急需用錢(qián)）不會(huì)是中介發(fā)布的信息，理由如下。

       通過(guò)中介賣(mài)房賣(mài)家首先會(huì)去提出賣(mài)房打算，溝通后會(huì)給賣(mài)家提有關(guān)建議及相關(guān)要求，比如賣(mài)家這套房市場(chǎng)價(jià)值多少，掛什么價(jià)格容易賣(mài)，正常交易價(jià)多少，會(huì)有哪些交易費(fèi)用等，賣(mài)家如果不急賣(mài)，那可能會(huì)要求中介給凈得價(jià)（也就是所有費(fèi)用打包到房?jī)r(jià)里，成交后賣(mài)家繳完中介費(fèi)，相關(guān)稅費(fèi)等亂七八糟費(fèi)用后最后拿到手的錢(qián)）由中介包銷(xiāo)，或者底價(jià)凈得，超過(guò)底價(jià)與中介分成，比如圖中房源，賣(mài)家估計(jì)心理價(jià)位就是110萬(wàn)，掛中介應(yīng)該是會(huì)談凈得110萬(wàn)，或者底價(jià)110，超過(guò)后與中介分成。
那中介的底價(jià)相當(dāng)于110萬(wàn)加上幫賣(mài)家繳納各種稅費(fèi)再加上中介各項(xiàng)成本及利潤(rùn)（中介費(fèi)，過(guò)戶服務(wù)費(fèi)，如果有貸款還會(huì)有貸款服務(wù)費(fèi)（貸款服務(wù)費(fèi)也叫金融服務(wù)費(fèi)）以及房屋評(píng)估費(fèi)等。
賣(mài)家費(fèi)用大頭是中介費(fèi)1%，評(píng)估費(fèi)5‰，契稅1.5%~3%，按最低1.5%算就是一共1%+0.5%+1.5%=3%
此時(shí)如果買(mǎi)家自己繳費(fèi)用，中介的最低價(jià)格就是110×103%=113.3萬(wàn)，這時(shí)中介就會(huì)掛一個(gè)114以上的價(jià)格，根據(jù)市場(chǎng)行情，目前這個(gè)小區(qū)行情價(jià)在一萬(wàn)六左右，也就是這套房子標(biāo)價(jià)會(huì)在135上下（標(biāo)價(jià)不是成交價(jià)，肯定有議價(jià)空間，相同房源正常標(biāo)價(jià)130∽140）那正常會(huì)掛130（按正常下限掛），如果中介為吸引眼球會(huì)掛138∽140，過(guò)幾天下調(diào)價(jià)格，變成120∽128，然后改標(biāo)題，（房東急售，狂降20萬(wàn)，價(jià)格還可談），標(biāo)價(jià)由140降到120萬(wàn)，此時(shí)買(mǎi)家看到正常價(jià)格都要標(biāo)130向上，現(xiàn)在標(biāo)120，還有議價(jià)空間，興趣大增，看中房子后與中介談判，就算你砍價(jià)能力再?gòu)?qiáng)，也不會(huì)想到中介加了6萬(wàn)7的費(fèi)用及利潤(rùn)吧？話說(shuō)到底，假如你砍價(jià)能力太強(qiáng)，而且跟中介很有交情，那談到113萬(wàn)5就頂天了，中介含淚賺2千超額利潤(rùn)（這種房源中介不會(huì)按最低價(jià)交易，總會(huì)加點(diǎn)超額利潤(rùn)），就算買(mǎi)家自己繳各項(xiàng)費(fèi)用（有些費(fèi)用中介又會(huì)加價(jià)收�。�，那明面價(jià)格就是113.5萬(wàn)加中介費(fèi)1%1.135即114.635萬(wàn)，買(mǎi)家可以要求去掉尾數(shù)350元，最后買(mǎi)家付出的購(gòu)房款總額就是114.6萬(wàn)元（過(guò)戶成本暫時(shí)不算），比直接與個(gè)人交易多花4萬(wàn)6（賣(mài)家急于賣(mài)房，而且標(biāo)價(jià)中講了價(jià)格可談，所以應(yīng)該不會(huì)提出買(mǎi)家包賣(mài)家稅費(fèi)）


綜上所述，那買(mǎi)家看中房子后與中介交易就要比與個(gè)人交易最少多付出4萬(wàn)6千元，一輛不錯(cuò)的二手車(chē)沒(méi)了，本來(lái)可以直接實(shí)現(xiàn)有房有車(chē)的人生夢(mèng)想，就因?yàn)橥ㄟ^(guò)中介買(mǎi)房，所以人生夢(mèng)想只能實(shí)現(xiàn)一半，所以撿漏個(gè)人房源的確可以撿到大便宜。

下面再來(lái)說(shuō)說(shuō)注意點(diǎn)：
1.要注意虛假?gòu)V告
象上圖中所示房源明顯低于市場(chǎng)行情價(jià)，可能會(huì)有幾種情況
第一種，這是真實(shí)信息，那上面己經(jīng)分析了，不再細(xì)說(shuō)

第二種，是真實(shí)個(gè)人房源，但價(jià)格虛標(biāo)，因?yàn)樗麤](méi)說(shuō)送裝修，送家俱，以及車(chē)庫(kù)都沒(méi)提，就象買(mǎi)新房，毛坯一個(gè)價(jià)，裝修一個(gè)價(jià)，車(chē)庫(kù)或車(chē)位要另外花錢(qián)買(mǎi)，這種情況反正聯(lián)系房主看看什么情況，就算按市場(chǎng)價(jià)交易也可省好多，比如按130萬(wàn)交易價(jià)格算，那就可省4.6÷110×130=5.436萬(wàn)元，也就是按正常交易價(jià)與個(gè)人交易也能省五萬(wàn)多，

第三種，實(shí)際上是中介虛假?gòu)V告，聯(lián)系廣告中電話，可能會(huì)告訴你房子賣(mài)掉了，然后推薦你其他房源，相當(dāng)于低價(jià)引流，甚至要求你看房先付定金或看房費(fèi)，然后以種種理由讓你無(wú)法交易，從而實(shí)現(xiàn)向你推薦其他房源甚至就是想騙你定金或看房費(fèi)，那這種情況電話聯(lián)系一下就能了解了，如果房子賣(mài)了，那肯定假?gòu)V告，如果要先付錢(qián)再看房，那更是100%騙子，直接拉黑。

2.注意交易細(xì)節(jié)
這個(gè)前提是個(gè)人真實(shí)房源，第三種情況不討論，不管是你撿到漏，還是愿意以市場(chǎng)價(jià)交易都可以安以下方式進(jìn)行交易才能避免風(fēng)險(xiǎn)
第一步，聯(lián)系房主，看房，談好價(jià)格，包括后期各種費(fèi)用誰(shuí)出（進(jìn)入第二步前不要給任何費(fèi)用或者很少定金）。
第二步，引入第三方規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)，找個(gè)靠譜的中介或律師（還是找中介較好，因?yàn)榉慨a(chǎn)交易他們更專(zhuān)業(yè)），付一定服務(wù)費(fèi)（如果一次性付款，中介服務(wù)費(fèi)行情價(jià)在3，4千左右，如果需要貸款，那就是5，6千左右，可以在第一步與房主溝通好賣(mài)家交，或者買(mǎi)家交或者各交一部分）。這樣后續(xù)進(jìn)程（簽合同，付款方式，交房方式等）由中介全程服務(wù)，既省心又不用擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橹薪楸容^專(zhuān)業(yè)，不會(huì)讓賣(mài)家占不應(yīng)該占的便宜，也可以讓買(mǎi)家降低風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)吃不應(yīng)該吃的虧，買(mǎi)賣(mài)雙方都能順利安自己要求安全完成交易，否則買(mǎi)賣(mài)雙方有不滿意的地方都可以找中介或者通過(guò)法律途徑追究中介責(zé)任。

以上就是本人的一些建議，希望可以給大家提供幫助，大家有更好的想法也可以提出來(lái)與大家交流，讓更多人在買(mǎi)二手房時(shí)可以避免踩坑

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東潤(rùn)

為了賣(mài)四號(hào)區(qū)85平米的房真的拼了，，人家是買(mǎi)不買(mǎi)

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東潤(rùn)

買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，適當(dāng)提價(jià)反而容易賣(mài)出

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icechiang

越發(fā)越?jīng)]人要

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maozhedong

聯(lián)華四區(qū)除了有學(xué)區(qū)還有居住功能嗎

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今天他第五

maozhedong 發(fā)表于 2023-03-16 16:00
聯(lián)華四區(qū)除了有學(xué)區(qū)還有居住功能嗎

小區(qū)變成空城了？

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feihu6969

樓主堅(jiān)持，只要你不尷尬，尷尬的就是其他所有人！

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HLQwangkang

[煙花]中國(guó)金茂，首進(jìn)泰州[煙花]
【全球第52座金茂府】
[慶祝]項(xiàng)目緊鄰：天德湖、奧體中心、新省泰中、新人民醫(yī)院，萬(wàn)象城，金融中心
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精裝面積135，155，185，225
感興趣的跟我聯(lián)系：15850863181

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wyp15951157277

蓮花四區(qū)樓板房

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